Mietrecht: Minderung der Miete wegen Schimmel

Die Beklagten waren Mieter in einem Einfamilienhaus und minderten die Miete um 20%, da sich im Haus Schimmel und Kondenswasser gebildet hatte. Nachdem die Mietrückstände zwei Monatsmieten erreicht hatten, kündigten die Vermieter gemäß § 543 BGB das Mietverhältnis fristlos und verklagten die Mieter auf Zahlung und Räumung.

Das zunächst zuständige Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten über die behaupteten Mängel in dem Haus ein, das zu dem Ergebnis kam, dass keine baulichen Mängel vorlagen, sondern das Lüftungsverhalten der Mieter ausschlaggebend war. Die Mieter zahlten daraufhin die einbehaltene Miete nach und meinten, dass damit die Sache erledigt sei. Die Vermieter bestanden jedoch auf Räumung.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) den Vermietern recht gegeben und die Mieter zur Räumung verurteilt. Das höchste deutsche Mietgericht vertritt die Auffassung, dass es allein das Risiko der Mieter ist, ob die Miete vollständig oder nur gemindert gezahlt wird. Den Mietern hätte sich aufgrund des Vorhandenseins von zwei Aquarien und eines Terrariums aufdrängen müssen, dass an ihr Lüftungsverhalten höhere Anforderungen zu stellen wären. Die Mieter hätten, so das Gericht, die Miete unter Vorbehalt zahlen und die Klärung zunächst abwarten können.

Das Urteil wird allgemein als Stärkung der Vermieterrechte gewertet. Ob das wirklich so ist, muss noch abgewartet werden. Durch das Vorhandensein der Aquarien und des Terrariums könnte auch ein Sonderfall betroffen sein. Ob das Urteil allgemein auch dann gilt, wenn ohne besondere Umstände Feuchtigkeitsschäden entstehen, ist fraglich. Für den Mieter ist es natürlich der sicherste Weg, die Miete unter Vorbehalt ungekürzt zu zahlen, wobei er sich aber darüber im Klaren sein muss, dass er damit weniger Druck auf den Vermieter ausübt, Mängel zu beseitigen, die nun wirklich in dessen Verantwortungsbereich fallen.

Auf jeden Fall folgt aus dem Urteil, dass man sich frühzeitig fundiert rechtlich beraten lassen sollte, um das sehr kostenträchtige Schicksal der Aquarienbesitzer im obigen Fall des BGH zu vermeiden. Ein nicht unerheblicher Anteil unserer Mandanten hat Probleme im Mietrecht, sodass wir über die entsprechende Erfahrungen verfügen.