Mietrecht aus Osnabrück: Verspätung und Verjährung bei der Abrechnung von Betriebskosten

Die betroffene Mieterin erhielt im Januar 2008 eine Nachberechnung ihres Vermieters hinsichtlich der Betriebskosten für den Zeitraum ab 2002. Der Vermieter hatte zwar in diesen Jahren eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, hinsichtlich der Grundsteuer jedoch einen Vorbehalt erklärt. Die Grundsteuer war vom zuständigen Finanzamt noch nicht endgültig festgesetzt worden, dies erfolgte erst im Dezember 2007, so dass es dann zu der Nachforderung des Vermieters kam.

Die Mieterin war mit der verspäteten Abrechnung nicht einverstanden und hielt die Forderung des Vermieters für verjährt. Sie verwies auf § 195 BGB, wonach solche Ansprüche regelmäßig in 3 Jahren verjähren und außerdem auf § 556 BGB, wonach über Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen ist.

Die Mieterin hat jedoch in drei Instanzen verloren. Auch der Bundesgerichtshof hat in letzter Instanz mit Urteil vom 12.12.2012 (VIII ZR 264/12) der Zahlungsklage des Vermieters stattgegeben.

Das oberste deutsche Mietgericht verwies darauf, dass der Vermieter wegen der Positionen, die er ohne sein Verschulden noch nicht abrechnen kann, eine Nachberechnung sich vorbehalten darf. Die Verjährungsfrist habe noch nicht mit der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung begonnen, sondern gemäß § 199 Abs. 1 Ziff. 2 BGB erst dann, als der Vermieter Kenntnis von den Umständen erlangt hat, die die Nachforderung begründen. Das war hier der Bescheid des Finanzamtes im Dezember 2007, erst dann begann die Verjährungsfrist auch wegen der Altforderungen zu laufen. Auch § 556 BGB sehe Ausnahmen vor, wenn Umstände vorliegen, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen.

Achten Sie deshalb als Mieter darauf, wenn in Ihrer Nebenkostenabrechnung der Vermieter sich eine spätere Abrechnung vorbehalten hat. Im hier entschiedenen Fall ging es immerhin um eine Forderung von mehr als 1.000,00 €. Als Vermieter müssen Sie darauf achten, dass Ihre Nebenkostenabrechnung nicht endgültig ist, sondern Sie sich eine spätere Abrechnung noch vorbehalten. Im Bedarfsfall wenden Sie sich deshalb an Ihren Rechtsanwalt in Osnabrück.