Mietrecht aus Osnabrück: BGH stärkt Vermieter bei Nebenkostenabrechnungen

Der Vermieter einer Wohnung in Köln verklagte seinen Mieter auf Zahlungen von Nebenkosten. Die Gartenpflege und die Hausmeisterkosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu übernehmen hatte, wurden durch Einsatz eigenen Personals erbracht. Dieses Personal war aber offensichtlich für verschiedene Wohnungen bzw. Objekte des Vermieters tätig. Der Vermieter setzte deshalb in den Nebenkostenabrechnungen nicht den tatsächlichen Lohn seiner Angestellten an, sondern fiktive Kosten eines Unternehmens, das solche Dienstleistungen erbringt und zwar ohne Mehrwertsteueranteil.

Der Mieter wandte sich gegen diese Nebenkostenabrechnung mit dem Argument, dass keine fiktiven, sondern nur tatsächlich entstandene Nebenkosten in Ansatz gebracht werden können. Das Amtsgericht gab dem Mieter recht, während das Landgericht und nun auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.11.2012 (VIII ZR 41/12) der Zahlungsklage des Vermieters recht gab.

Rechtsgrundlage für die Erhebung solcher Betriebskosten ist § 1Betriebskostenverordnung (BetrKV). Betriebskosten sind danach die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. In diesem Gesetz steht auch ausdrücklich, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden können, die Umsatzsteuer darf aber nicht angesetzt werden.

Im betroffenen Fall hatte der Vermieter die angesetzten fiktiven Kosten umfassend dargelegt. Er legte ein Leistungsverzeichnis vor, welche Arbeiten angefallen waren und ein genau darauf passendes Angebot eines Unternehmers. Diese Praxis hat der Bundesgerrichtshof für zulässig erklärt.

Selbstverständlich ist der Vermieter in solchen Fällen aber an die sonstigen Voraussetzungen des Gesetzes gebunden. So muss der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten nach § 556 a BGB eingehalten werden. Der Vermieter muss über die Nebenkosten spätestens nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden, so regelt es § 556 BGB.

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