Mietrecht aus Osnabrück: Auch in der Schloßallee darf es Straßenlärm geben

Urteil vom 19.12.2012: Die Beklagten mieteten im Jahr 2004 in der Schloßallee in Berlin eine Wohnung an. Aufgrund von Bauarbeiten in einer Parallelstraße kam es zu Umleitungen des Straßenverkehrs über die Schloßallee und dadurch in der Zeit von Juni 2009 bis November 2010 zu nicht unerheblichen erhöhten Lärmbelästigungen. Die Mieter der Wohnung minderten deshalb die Miete, weil sie der Auffassung waren, dass der erhöhte Straßenbaulärm einen Mangel der Mietsache bedeuten würde.

Mieter einer Wohnung sind dann zur Minderung des Mietzinses berechtigt, wenn zum Zeitpunkt der Übergabe ein Mangel der Wohnung auftritt oder während der Mietzeit eintritt. Typische Beispiele sind Schimmelbefall, Ruhestörung durch andere Mieter im Haus etc. Auch Lärm von einer nahegelegenen Baustelle kann einen solchen Mangel nach § 536 BGB darstellen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.12.2012 (VIII ZR 152/12) die Auffassung vertreten, dass die oben geschilderte vorübergehende Erhöhung des Lärmpegels in der Schloßallee keinen Mangel darstellt, den die Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt und deshalb diese zur Zahlung verurteilt. Das oberste deutsche Mietgericht beruft sich auf § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Mangel vorliegt, wenn die Tauglichkeit des Mietobjekts aufgehoben ist. Das Gericht hat insoweit auch geprüft, ob der Vermieter und die Mieter bei Vertragsabschluss eine geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben. So etwas kann ausdrücklich, aber auch stillschweigend erfolgen. In seiner Entscheidung vertritt der Bundesgerichtshof die Auffassung, dass Anhaltspunkte für eine solche Vereinbarung nicht vorliegen. Offensichtlich war anlässlich des Mietvertragsabschlusses über solche Umstände gar nicht gesprochen worden, außerdem verwies das Gericht auf den Berliner Mietspiegel, wonach die von den Mietern behaupteten Lärmwerte keine hohe Belastung darstellen würde.

Sie sehen, dass es in vergleichbaren Fällen immer auf den Einzelfall ankommt. Haben die Vermieter die Wohnung in der Schloßallee in Berlin als „ruhig“ angeboten, so könnte sich für die Beurteilung des Falles eine ganz andere Grundlage ergeben. Es ist daher wichtig, solche Zeitungsannoncen durchaus aufzubewahren, um später noch darauf zurückgreifen zu können. Gggf. ist es auch wichtig, sich Stichpunkte für die Absprachen bei Abschluss des Mietvertrages zu machen, um später die Erinnerung aufzufrischen.

Bedenken Sie, dass eine unberechtigte Minderung auch schnell zu einer Kündigungdes Mietvertrages führen kann. Im Bedarfsfall wenden Sie sich rechtzeitig an Ihren Rechtsanwalt in Osnabrück.