Mietrecht aus Osnabrück: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter einer Wohnung fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Mietzahlungen in einem bestimmten Umfang einstellt. So ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter z.B. im Oktober und November eines Jahres die Miete entweder gar nicht oder zumindest in einem Umfang von einer vollen Monatsmiete nicht zahlt oder für einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten, also z.B. von Oktober-Dezember, 2 Monatsmieten nicht zahlt (§§ 543 und 569 BGB).

Häufig verbindet der Vermieter die fristlose Kündigung auch mit einer fristgerechten Kündigung unter Berufung auf § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Unbestreitbar zählt zu diesen Kardinalpflichten des Mieters natürlich auch die Zahlung der Miete. Das Gesetz schweigt sich aber darüber aus, in welcher Höhe ein Mietrückstand eingetreten sein muss. Das kann im Einzelfall sehr wichtig werden, denn die fristlose Kündigung  kann unwirksam werden, wenn die Miete innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit eines gerichtlichen Räumungsanspruchs gezahlt wird. Dann kann es entscheidend auf die fristgerechte Kündigung ankommen.

Beispiel:
Der Mieter zahlt in den Monaten Oktober und November die Miete nicht, der Vermieter kündigt im November fristlos und reicht sofort Räumungsklage ein, die dem Mieter am 18. November zugestellt wird. Wird dann bis zum 18. Januar die Miete nachbezahlt (oder erklärt sich das Sozialamt zur Übernahme bereit) wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Diese Heilungsmöglichkeit gilt aber eben nur bei der fristlosen Kündigung und nicht bei der fristgerechten.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt in seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 (VIII ZR 107/12) diese Rechtsfrage geklärt und entschieden, dass eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB nur dann möglich ist, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Dauer des Verzuges mehr als einen Monat beträgt. Zahlt also z.B. der Mieter die Miete nicht am 3., sondern erst am Monatsletzten oder zahlt er von einer vereinbarten Miete von 600,00 € nur 400,00 €, kann der Vermieter nicht fristgerecht wegen erheblicher Vertragsverletzung kündigen.

Für den Rechtlaien ist das alles verwirrend. Der Vermieter ist gut beraten, eine fristlose Kündigung gleichzeitig auch mit einer fristgerechten Kündigung zu versehen. Der Mieter muss aufpassen, dass er nicht nur die Voraussetzung einer fristlosen Kündigung beachtet, wenn der Vermieter gleichzeitig fristgerecht kündigt. Im Bedarfsfall wenden Sie sich deshalb rechtzeitig an Ihren Rechtsanwalt in Osnabrück.